Procedimiento profesional de Project Management inmobiliario
El éxito de una promoción inmobiliaria no depende de decisiones aisladas, sino de la aplicación rigurosa de un procedimiento estructurado, capaz de anticipar riesgos, ordenar procesos y garantizar el control de todas las variables críticas del proyecto. En un entorno donde el capital es cada vez más exigente y los márgenes más ajustados, improvisar ya no es una opción.
El procedimiento de Project Management inmobiliario aplicado por Juan Manuel Fernández se basa en una metodología contrastada, desarrollada a lo largo de más de 25 años de experiencia real en promoción inmobiliaria, fondos de inversión y grandes carteras de activos, y aplicada exclusivamente en aquellas fases donde la figura del Project Manager es determinante.
Este procedimiento tiene un objetivo claro: asegurar el control del coste, del plazo y de la calidad, protegiendo la inversión y aportando seguridad técnica y estratégica al promotor o inversor.
Análisis inicial del proyecto
Punto crítico de la inversión
El procedimiento comienza en la fase más determinante de cualquier promoción inmobiliaria: el análisis inicial. Las decisiones adoptadas en este momento condicionan de forma directa el desarrollo posterior del proyecto.
El Project Manager interviene activamente en:
- análisis técnico del suelo (edificabilidad, entorno urbano, infraestructuras),
- revisión de condicionantes urbanísticos y normativos,
- definición preliminar de plazos y cronograma general,
- y evaluación técnica de la viabilidad del proyecto.
Este análisis permite detectar desde el inicio riesgos ocultos, limitaciones normativas o incoherencias entre el producto previsto y el entorno real, evitando errores que, en fases posteriores, resultarían costosos o irreversibles.
Planificación y estructuración técnica del proyecto
Una vez validada la viabilidad inicial, el Project Manager participa en la estructuración técnica del proyecto, estableciendo una hoja de ruta clara y ordenada.
Esta fase incluye:
- definición de hitos técnicos,
- planificación temporal realista,
- identificación de actividades críticas,
- y asignación de responsabilidades.
La planificación no se entiende como un documento estático, sino como una herramienta viva, que se revisa y ajusta conforme avanza el proyecto, manteniendo siempre el control sobre los objetivos marcados.
Trabajos previos y gestión técnica inicial
Antes del desarrollo del proyecto arquitectónico, el Project Manager coordina los trabajos previos necesarios para garantizar que el proyecto se apoya en información técnica fiable.
Entre estas actuaciones destacan:
- visitas a Ayuntamientos y otras administraciones,
- análisis jurídico y Fiscal con colaboradores externos,
- análisis DAFO,
- coordinación de estudios geotécnicos y topográficos,
- solicitud de alineaciones y condicionantes urbanísticos,
- gestión de solicitudes de potencia eléctrica,
- y supervisión de actuaciones previas como vallados, demoliciones o limpiezas.
Esta fase, frecuentemente infravalorada, es clave para evitar modificaciones posteriores que impacten negativamente en plazos y costes.
Gestión del proyecto de arquitectura desde la óptica del Project Manager
Durante el desarrollo del proyecto de arquitectura, el Project Manager actúa como figura de control y coordinación, asegurando que el proyecto responde a los objetivos del promotor o inversor.
Sus funciones en esta fase incluyen:
- control de viabilidad técnica del diseño y de las calidades adscritas al proyecto,
- supervisión del cumplimiento normativo,
- control de viabilidad técnica del diseño,
- revisión del encaje del proyecto con el presupuesto objetivo,
- y coordinación entre promotor y arquitectos.
El Project Manager participa en la definición del programa, en la revisión del proyecto básico y del proyecto de ejecución, verificando que las decisiones técnicas no comprometen la rentabilidad ni la estrategia del proyecto.
Licencias y relación con la administración
La tramitación de licencias es una de las fases más sensibles del procedimiento. El Project Manager asume la gestión y seguimiento activo de este proceso, coordinando a los técnicos y manteniendo la interlocución con la administración.
Esta función incluye:
- gestión de avales y cartas de pago de tasas y licencias,
- preparación de documentación técnica,
- seguimiento de expedientes administrativos,
- coordinación con entidades de control,
- y resolución de requerimientos técnicos.
El conocimiento práctico de los procedimientos administrativos en Valencia, Cataluña, Murcia, Andalucia Oriental y Madrid permite reducir tiempos y minimizar incertidumbres, aportando seguridad jurídica al proyecto.
Licitación y contratación de obra
Uno de los momentos clave del procedimiento es la licitación de la obra. En esta fase, el Project Manager desempeña un papel determinante en la protección del presupuesto y del alcance del proyecto.
Sus funciones incluyen:
- gestión del proceso colaborativo con constructora, contralando la trazabilidad de todo el proceso,
- definición del precio objetivo de construcción,
- análisis técnico y económico de las ofertas,
- comparación de alternativas constructivas,
- y apoyo en para la selección de la empresa constructora, se realiza un informe de propuesta con todas la variables fundamentales, para la toma de una decisión tan relevante por el consejo de administración…
La experiencia acumulada permite identificar ofertas aparentemente competitivas que esconden riesgos futuros, evitando desviaciones durante la ejecución.
Seguimiento de la ejecución y control permanente
Durante la fase de obra, el Project Manager mantiene un seguimiento continuo del desarrollo del proyecto, complementando la labor de la dirección facultativa desde una perspectiva estratégica.
Esta fase incluye:
- control del cumplimiento del cronograma,
- supervisión del control de calidad,
- seguimiento de certificaciones,
- coordinación de inspecciones y organismos de control.
El objetivo es detectar desviaciones en el momento en que se producen, aplicando medidas correctoras antes de que se conviertan en problemas estructurales.
Gestión documental y técnica durante la ejecución
La gestión documental es un aspecto crítico que muchas promociones descuidan. El Project Manager garantiza que toda la documentación técnica y administrativa se genera, revisa y archiva correctamente.
Esto incluye:
- informes técnicos,
- documentación de organismos de control,
- certificados intermedios,
- y registros necesarios para el cierre del proyecto.
Una correcta gestión documental evita problemas en fases posteriores de legalización, comercialización o financiación.
Cierre técnico, jurídico y económico del proyecto
El procedimiento de Project Management culmina con un cierre ordenado y controlado del proyecto. Esta fase es especialmente sensible, ya que cualquier incidencia puede afectar a la entrega del activo o a la rentabilidad final.
El Project Manager interviene en:
- coordinación del Certificado Final de Obra,
- supervisión de la documentación de fin de obra,
- control del cierre económico,
- apoyo en la puesta en marcha de la promoción, para la entrega a clientes,
- servicio posventa, con atención personalizada en la resolución de incidencias.
Este enfoque garantiza que el proyecto se entrega en condiciones óptimas, tanto desde el punto de vista técnico como documental.
Evaluación final
Una vez cerrado el proyecto, el Project Manager participa en la evaluación final, analizando resultados reales frente a los previstos.
Este análisis permite:
- identificar desviaciones,
- evaluar la rentabilidad final,
- y extraer aprendizajes aplicables a futuros proyectos.
Para fondos e inversores recurrentes, esta información resulta clave para optimizar estrategias y mejorar resultados en promociones posteriores.
Procedimiento orientado al control y a la profesionalización
El procedimiento de Project Management aplicado por Juan Manuel Fernández no es genérico ni teórico. Es el resultado de años de experiencia real, aplicado a promociones de distinta tipología y complejidad, siempre con un objetivo común: ordenar, controlar y profesionalizar la promoción inmobiliaria.
Este método aporta tranquilidad al inversor, claridad al promotor y eficiencia al conjunto del proyecto.
